현금 2억이면 얼마짜리 집을 살 수 있을까

계산 조건

모든 예시는 아래 조건을 똑같이 씁니다. 계산기에서 처음 결과를 볼 때의 기본값과 같습니다.

• 은행 주택담보대출 · 변동금리 연 5.4% · 30년 원리금균등상환
• 한도 계산용 스트레스 금리: 수도권 3.0%p · 그 외 지역 0.75%p
• 기존 대출 없음 · 정책대출(디딤돌·보금자리론 등) 제외
• 방공제(소액임차보증금) 차감 · 보증보험(MCI·MCG) 미가입
• 중개보수 상한요율(부가세 포함) · 법무사·등기비 65만원 · 인테리어·이사비 제외 · 전용 85㎡ 이하

살 수 있는 집값은 「집값 + 취득세 + 중개보수 + 등기비 − 대출」이 모아둔 현금과 같아지는 가장 높은 집값입니다. 표의 집값과 대출은 1억원 이상은 100만원, 1억원 미만은 10만원 아래를 버려 적었습니다.

1. 서울 — 현금이 얼마인지에 따라

서울은 25개 구 전체가 규제지역이고 방공제 금액도 같아서, 이 조건에서는 어느 구를 골라도 결과가 같습니다. 연 소득 7,000만원 기준입니다.

각 칸 아래 「LTV」·「DSR」은 대출 한도를 정한 기준입니다. LTV는 집값 기준, DSR은 소득 기준입니다.

무주택자는 소득보다 LTV 40%가 먼저 막습니다

서울 무주택자의 LTV는 40%입니다. 이 한도가 소득 기준(DSR)보다 낮게 나오는 구간이 넓어서, 현금 3억원까지는 연 소득 5,000만원부터 1억 2,000만원까지 어느 경우에도 살 수 있는 집값이 같게 나옵니다. 현금 2억원의 경우를 아래 2번 표에서 볼 수 있습니다.

현금 1억원이면 대출이 0원입니다. 집값 9,770만원의 40%는 3,900만원인데, 서울의 방공제 5,500만원이 이보다 커서 차감하고 나면 남는 대출이 없습니다.

생애최초는 LTV 70%라 소득이 한도를 정합니다

생애최초 구입자는 수도권에서 LTV 70%를 적용받습니다. 그만큼 집값 기준 한도에 여유가 생겨, 위 표에서 현금 2억원 이상인 칸은 소득 기준(DSR)이 한도를 정합니다. 같은 현금에서 무주택자와 생애최초 구입자의 집값 차이가 커지는 이유입니다.

출처: 국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026.6.30) 참고1 「규제지역 지정효과」 · 확인일 2026.8.19. 방공제: 주택임대차보호법 시행령 제10조 · 확인일 2026.8.5.

2. 현금 2억원 — 연 소득에 따라

모아둔 현금을 2억원으로 고정하고 연 소득만 바꿨습니다. 고양시 덕양구는 수도권이지만 규제지역이 아닌 곳, 대전 서구는 수도권 밖의 예입니다. 두 곳은 무주택 기준입니다.

• 서울 무주택은 소득과 관계없이 2억 3,400만원입니다. LTV 40%가 한도를 정하기 때문입니다.
• 고양 덕양구는 규제지역이 아니라 무주택자도 LTV 70%입니다. 수도권 생애최초 LTV도 70%라서, 이곳에서는 무주택과 생애최초의 결과가 같습니다.
• 대전 서구는 수도권 밖이라 스트레스 금리가 0.75%p로 낮습니다. 같은 소득으로 DSR 한도가 더 크게 나오고, 방공제도 2,800만원으로 작습니다.
• 소득이 일정 수준을 넘으면 숫자가 더 오르지 않습니다. 그 지점부터는 소득이 아니라 LTV가 한도를 정합니다.

출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.7.1 시행) · 관계부처 합동 「10·15 주택시장 안정화 대책」(2025.10.15 발표 · 10.16 시행).

3. 한 줄씩 따라가 보기 — 고양 덕양구, 연 소득 7,000만원

현금 2억원, 무주택, 연 소득 7,000만원으로 계산하면 살 수 있는 집값은 약 4억 5,069만원입니다. 이 값이 어떻게 나오는지 순서대로 적으면 다음과 같습니다(만원 단위 반올림).

세 한도 중 가장 낮은 소득 기준 한도 3억 628만원이 적용되고, 여기서 방공제를 빼면 대출이 2억 5,828만원입니다. 집값에 부대비용을 더한 합계에서 대출을 빼면 정확히 모아둔 현금 2억원이 됩니다.

4. 방공제가 바꾸는 숫자

방공제는 집에 세입자가 들어올 경우를 대비해 은행이 대출에서 미리 빼는 금액입니다. 서울은 5,500만원, 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포는 4,800만원 등 지역마다 다릅니다. 보증보험(MCI·MCG)에 가입하면 이 차감이 없어집니다. 가입 가능 여부는 은행과 상품에 따라 다릅니다.

계산기 결과 화면에서 「주택담보대출 한도」를 펼치면 「MCI·MCG 가입 조건 적용」으로 두 경우를 비교할 수 있습니다.

출처: 주택임대차보호법 시행령 제10조(소액임차인의 범위) · 확인일 2026.8.5.

5. 매달 갚는 돈

대출 한도는 스트레스 금리를 더한 금리로 정하지만, 실제로 매달 갚는 돈은 대출 금리로 계산합니다. 3번 예시(대출 2억 5,828만원)를 연 5.4%·30년 원리금균등으로 갚으면 월 상환액은 약 146만원입니다. 1년이면 연 소득 7,000만원의 25.0%입니다.

한도를 정할 때의 기준(DSR 40%)과 실제 상환액이 소득에서 차지하는 비율이 다른 이유입니다. 금리가 오르면 변동금리 대출의 상환액도 오릅니다.

이 숫자를 읽을 때

• 은행마다 실제 금리와 자체 한도가 다르고, 대출 심사 결과에 따라 금액이 달라집니다.
• 규제지역에서 1주택 이상 보유자의 주택구입 목적 주택담보대출 LTV는 0%입니다. 이 글의 표는 무주택·생애최초만 다룹니다.
• 서민·실수요자 요건이나 정책대출 요건을 갖추면 한도가 이 표와 다를 수 있습니다. 이 예시에는 넣지 않았습니다.
• 기존 대출이 있으면 DSR 한도가 줄어듭니다. 기존 대출이 한도를 얼마나 줄이는지에 예시가 있습니다.
• 정책·세율이 바뀌면 숫자도 바뀝니다. 이 글은 정책 기준일 2026년 8월 13일의 규정으로 계산했습니다.