집값 말고 드는 돈 — 취득세·중개보수·등기비

1. 취득세와 함께 내는 세금

집을 사면 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 취득세를 신고·납부합니다. 취득세에는 지방교육세가 붙고, 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 붙습니다.

예를 들어 8억원이면 취득세율은 (8 × 2/3 − 3)% ≈ 2.33%입니다. 이미 집을 가진 사람이 규제지역에서 한 채를 더 사면 8%·12% 같은 중과세율이 적용될 수 있어 세금이 크게 늘어납니다. 일시적 2주택처럼 예외도 있으니 다주택자는 계약 전에 꼭 확인하세요.

생애최초 구입 감면

본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 12억원 이하 주택을 사서 직접 살 경우 취득세를 최대 200만원 줄여 줍니다(일부 소형주택은 300만원). 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용되며, 3년 안에 팔거나 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다.

출처: 지방세법 제11조·제13조의2 및 시행령 · 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 매매 — 각종 세금 납부하기」(전용 85㎡ 이하 주택 농어촌특별세 비과세) · 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면) · 확인일 2026.9.16.

2. 중개보수

공인중개사를 통해 사면 중개보수를 냅니다. 법은 상한 요율만 정하고, 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의합니다.

중개사무소가 일반과세자이면 부가가치세 10%가 따로 붙습니다. 영끌계산기는 넉넉하게 준비하도록 상한 요율에 부가세 10%를 더한 금액으로 계산하고, 결과 화면에서 금액을 고치거나 끌 수 있습니다.

출처: 공인중개사법 시행규칙 별표1 및 시·도 조례 · 확인일 2026.8.5.

3. 법무사·등기 관련 비용

소유권 이전 등기를 법무사에게 맡기면 법무사 보수가 들고, 등기할 때 국민주택채권을 사서 바로 팔면서 생기는 할인 비용, 인지세, 등기 신청 수수료 등이 함께 듭니다. 금액은 집값, 지역, 법무사, 채권 할인율에 따라 달라집니다.

영끌계산기는 이 비용을 65만원으로 먼저 넣어 둡니다. 법으로 정한 금액이 아닌 추정값이므로, 법무사 견적을 받으면 결과 화면의 「법무사 · 등기비」 칸을 그 금액으로 고치세요.

4. 집값별 예시

무주택자가 아파트를 사는 경우(1주택 기준 세율)입니다. 별표(*) 줄만 전용 85㎡를 넘는 경우이고, 나머지는 85㎡ 이하입니다.

금액은 만원 단위 반올림 · 중개보수는 부가세 10% 포함 · * 전용 85㎡ 초과(농어촌특별세 포함)

세금 합계는 취득세 + 지방교육세(+ 농어촌특별세)입니다. 8억원짜리 집이면 세금과 중개보수, 등기비 65만원을 더해 약 2,470만원이 집값 외에 더 필요합니다(생애최초 감면 전). 이사·입주청소나 가전·가구 비용은 사람마다 달라 계산기에서 켜고 끌 수 있게 두었습니다.

5. 예산에 어떻게 반영하나요

대출은 보통 집값을 기준으로 나오기 때문에, 부대비용은 가진 현금에서 먼저 나갑니다. 그래서 같은 현금이라도 부대비용을 빼고 나면 살 수 있는 집값이 낮아집니다.

가진 현금 + 예상 대출 ≥ 집값 + 세금 + 중개보수 + 등기비 + (선택) 이사·가전

영끌계산기는 이 조건을 만족하는 가장 높은 집값을 찾아 「예상 집값」으로 보여 줍니다. 대출 한도가 어떻게 정해지는지는 대출 한도 해설에서 볼 수 있습니다.