대출 한도 해설
주택담보대출 한도는 무엇이 정하나요
은행이 빌려줄 수 있는 금액은 한 가지 기준으로 정해지지 않습니다. 집값 기준(LTV), 소득 기준(DSR), 그리고 수도권·규제지역의 집값 구간별 상한을 각각 계산한 뒤, 그중 가장 낮은 금액이 한도가 됩니다. 이 글은 영끌계산기가 실제로 쓰는 기준과 출처를 그대로 옮겨 설명합니다.
1. 집값 기준 — LTV
LTV(주택담보인정비율)는 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정합니다. 사는 지역이 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)인지와, 지금 집을 가지고 있는지에 따라 달라집니다.
| 주택 보유 | 규제지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 무주택(처분조건부 1주택 포함) | 40% | 70% |
| 1주택 이상 보유 | 0% | 60% |
| 생애최초 구입 | 수도권 70% | |
예를 들어 규제지역에서 무주택자가 10억원짜리 집을 사면 LTV 기준 한도는 10억원 × 40% = 4억원입니다. 1주택 이상 보유자는 규제지역에서 새로 집을 사기 위한 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
출처: 국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026.6.30) 참고1 「규제지역 지정효과」 · 확인일 2026.8.19. 생애최초 구입자의 수도권 밖 비율은 상품·은행별로 확인이 필요해 이 표에서 뺐습니다.
2. 집값 구간별 상한 — 수도권·규제지역
수도권이거나 규제지역인 곳에서 집을 사기 위한 주택담보대출은, LTV로 계산한 금액과 별개로 집값 구간마다 최대 금액이 정해져 있습니다.
| 집값 | 대출 최대 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
생애최초 구입자가 수도권에서 12억원짜리 집을 사면 LTV 기준은 8억 4,000만원이지만, 구간 상한 6억원이 더 낮아 6억원이 적용됩니다. 수도권이면 규제지역이 아니어도 이 상한이 적용된다는 점에 주의하세요.
출처: 관계부처 합동 「10·15 주택시장 안정화 대책」(2025.10.15 발표 · 10.16 시행) · 확인일 2026.8.6.
3. 소득 기준 — DSR과 스트레스 금리
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연 소득의 몇 %인지를 봅니다. 은행 주택담보대출은 이 비율이 40%를 넘지 않아야 합니다.
(새 주택담보대출 연 원리금 + 기존 대출 연 원리금) ÷ 연 소득 ≤ 40%
이때 새 대출의 원리금은 실제 금리가 아니라 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 계산합니다. 앞으로 금리가 오를 때를 미리 반영하기 위한 장치입니다. 수도권·규제지역의 변동금리 주택담보대출에는 3.0%p가, 그 외 지역에는 0.75%p가 더해집니다. 고정금리 기간이 긴 혼합형·주기형은 가산폭이 줄어듭니다.
- 1년에 갚을 수 있는 원리금: 6,000만원 × 40% = 2,400만원
- 한도 계산 금리: 연 5.4% + 스트레스 3.0%p = 연 8.4%
- 연 8.4%·30년으로 1년 원리금이 2,400만원이 되는 대출 원금: 약 2억 6,300만원
같은 조건에서 스트레스 금리 없이 연 5.4%로만 계산하면 약 3억 5,600만원입니다. 스트레스 금리 때문에 한도가 약 9,400만원 줄어듭니다. 실제로 매달 갚는 금액은 연 5.4%로 계산되지만, 한도는 연 8.4%로 정해진다는 점이 핵심입니다.
연 5.4%는 영끌계산기의 기본 금리입니다. 은행연합회가 공시한 5대 은행 주택담보대출 평균금리와 언론이 집계한 은행 게시 금리 구간 사이에서, 한도가 넉넉하게 나오지 않도록 고른 값이며 시장 평균이 아닙니다. 기존 대출이 있으면 그 원리금만큼 1년 한도 2,400만원이 줄어듭니다 — 기존 대출이 한도를 얼마나 줄이는지에서 자세히 설명합니다.
출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.7.1 시행) · 「10·15 주택시장 안정화 대책」(수도권·규제지역 주택담보대출 스트레스 금리 1.5%→3.0%) · 은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시.
4. 세 기준을 함께 보면
연 소득 6,000만원인 무주택자가 수도권 규제지역에서 8억원짜리 집을 산다고 해 봅시다.
| 기준 | 한도 |
|---|---|
| LTV 40% | 3억 2,000만원 |
| 집값 구간 상한(15억원 이하) | 6억원 |
| DSR 40%(스트레스 금리 반영) | 약 2억 6,300만원 |
| 적용 한도(가장 낮은 값) | 약 2억 6,300만원 |
이 경우 한도를 정하는 것은 집값이 아니라 소득입니다. 그래서 같은 집이라도 소득이 다르면 빌릴 수 있는 금액이 크게 달라집니다. 실제 대출에서는 소액임차보증금(방공제)만큼 금액이 더 줄어들 수 있고, 보증보험 가입 여부에 따라 달라집니다.
영끌계산기는 입력한 조건으로 계산한 참고용 예상 금액을 보여 주는 도구입니다. 대출을 주선·알선·중개하거나 대출상품을 연결하지 않습니다. 실제 대출 가능 여부와 금액·금리는 금융회사 심사에 따라 달라집니다.
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