연 소득별 주택담보대출 한도표

계산 조건

• 은행 주택담보대출 · 변동금리 연 5.4% · 30년 원리금균등상환
• 한도 계산 금리: 수도권 연 8.4%(스트레스 3.0%p) · 수도권 밖 연 6.15%(스트레스 0.75%p)
• 기존 대출 없음(4번에서 따로 계산)
• 소득 기준(DSR)으로만 계산한 한도입니다. 집값 기준(LTV)·집값 구간 상한·방공제는 5번에서 설명합니다.

한도는 1억원 이상은 100만원, 1억원 미만은 10만원 아래를 버려 적었고, 월 상환액은 연 5.4%로 계산해 만원 단위로 올려 적었습니다.

1. 연 소득별 한도와 월 상환액

「지방」은 수도권 밖의 규제지역이 아닌 곳입니다. 연 소득 6,000만원이면 수도권 한도는 2억 6,200만원, 지방 한도는 3억 2,800만원로 약 6,600만원 차이가 납니다. 소득이 같아도 스트레스 금리 차이만큼 한도가 달라집니다.

출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.7.1 시행) · 관계부처 합동 「10·15 주택시장 안정화 대책」(수도권·규제지역 주택담보대출 스트레스 금리 1.5%→3.0%).

2. 한도는 이렇게 계산합니다

1년 원리금 상한 = 연 소득 × 40% − 기존 대출의 1년 원리금

이 상한 안에서, 스트레스 금리를 더한 금리로 30년 동안 원리금균등상환할 때 빌릴 수 있는 원금이 한도입니다. 연 소득 6,000만원이면 1년 원리금 상한은 2,400만원이고, 수도권(연 8.4%)에서 이 금액으로 갚을 수 있는 원금이 약 2억 6,200만원입니다.

표에서 보듯 한도는 연 소득에 거의 정확히 비례합니다. 소득이 두 배가 되면 한도도 두 배가 됩니다. 금리와 만기가 같으면 1년에 갚을 수 있는 돈과 빌릴 수 있는 원금의 비율이 일정하기 때문입니다.

3. 한도를 다 쓰면 실제로는 소득의 몇 %를 갚나

한도는 스트레스 금리로 정하지만, 매달 실제로 갚는 돈은 대출 금리(연 5.4%)로 계산합니다. 그래서 DSR 한도를 끝까지 써도 실제 상환액은 소득의 40%보다 적습니다.

• 수도권: 한도를 다 쓰면 1년 상환액은 연 소득의 약 29.5%
• 지방: 한도를 다 쓰면 1년 상환액은 연 소득의 약 36.9%

지방은 스트레스 가산이 작아 한도가 크게 나오는 만큼, 한도를 다 썼을 때 실제 상환 부담도 소득에 비해 큽니다. 금리가 오르면 변동금리 대출의 상환액은 이 비율보다 커집니다. 소수 첫째 자리까지 올려 적었습니다.

3-1. 대출 금리가 다르면

스트레스 금리는 실제 대출 금리 위에 더해집니다. 그래서 은행에서 받는 금리가 낮을수록 한도 계산 금리도 함께 낮아지고 한도가 커집니다. 수도권, 연 소득 6,000만원 기준입니다.

금리 0.5%p 차이로 한도가 1,000만원 안팎씩 달라집니다. 영끌계산기의 기본 금리 연 5.4%는 은행연합회 공시 평균금리와 은행 게시 금리 구간 사이에서 한도가 넉넉하게 나오지 않도록 고른 값입니다. 결과 화면에서 금리를 바꾸면 매달 갚을 돈만 다시 계산되고, 대출 한도와 예상 집값은 기본 금리 기준 그대로입니다. 다른 금리를 받는다면 이 표로 한도가 얼마나 달라지는지 가늠할 수 있습니다.

출처: 은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시 · 금리별 한도는 위 1번과 같은 방식으로 계산.

4. 기존 대출이 있으면

이미 갚고 있는 대출의 1년 원리금은 상한에서 먼저 빠집니다. 수도권, 연 소득 6,000만원 기준으로 기존 대출의 월 상환액에 따라 한도는 다음과 같습니다.

기존 대출을 월 30만원 갚고 있으면 한도가 약 3,900만원 줄어듭니다. 수도권에서는 기존 월 상환액 10만원마다 한도가 약 1,310만원씩 줄어드는 셈입니다. 신용대출·마이너스통장은 은행이 원리금을 따로 정하는 방식이 있어, 기존 대출이 한도를 얼마나 줄이는지에서 자세히 설명합니다.

5. 이 한도가 그대로 대출이 되지 않는 경우

DSR 한도는 세 가지 기준 중 하나일 뿐이고, 실제 대출은 그중 가장 낮은 금액입니다.

• 집값 기준(LTV): 규제지역 무주택자는 집값의 40%, 생애최초는 수도권 70%까지입니다. 집값이 낮으면 DSR 한도보다 LTV가 먼저 막습니다.
• 집값 구간 상한: 수도권·규제지역에서 15억원 이하 주택은 최대 6억원입니다. 수도권에서 DSR 한도가 6억원에 닿는 연 소득은 약 1억 3,800만원(100만원 단위)이고, 그 위로는 소득이 늘어도 이 상한이 대출을 정합니다. 집값 구간별 대출 상한에서 자세히 다룹니다.
• 방공제: 보증보험에 가입하지 않으면 소액임차보증금만큼 대출에서 빠집니다(서울 5,500만원 등).

세 기준이 실제로 어떻게 맞물리는지는 주택담보대출 한도는 무엇이 정하나요와 현금 2억이면 얼마짜리 집을 살 수 있을까에 예시가 있습니다.

출처: 국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026.6.30) 참고1 · 확인일 2026.8.19 · 「10·15 주택시장 안정화 대책」 · 주택임대차보호법 시행령 제10조.

이 숫자를 읽을 때

• 연 소득은 은행이 심사에서 인정하는 소득입니다. 인정 방식은 소득 종류와 은행에 따라 다릅니다.
• 고정금리 기간이 긴 혼합형·주기형 대출은 스트레스 가산이 줄어 한도가 이 표보다 커질 수 있습니다. 이 표는 가산이 가장 큰 변동금리 기준입니다.
• 정책대출(디딤돌·보금자리론 등)은 DSR 대신 다른 기준을 쓰므로 이 표가 적용되지 않습니다.
• 이 글은 정책 기준일 2026년 8월 13일의 규정으로 계산했습니다. 정책이 바뀌면 숫자도 바뀝니다.