집값 15억·25억을 넘으면 대출이 얼마나 줄어드나

1. 집값 구간별 대출 상한

이 상한은 수도권이거나 규제지역인 곳의 주택구입 목적 주택담보대출에 적용됩니다. 인천·경기는 규제지역이 아니어도 수도권이라 적용되고, 수도권 밖의 규제지역이 아닌 곳에는 적용되지 않습니다.

상한은 LTV(집값 기준)나 DSR(소득 기준)로 계산한 금액을 대신하는 것이 아니라, 그 금액들과 나란히 놓고 가장 낮은 값을 고르는 기준 중 하나입니다. LTV·DSR로 계산한 금액이 상한보다 낮으면 상한은 결과에 영향을 주지 않습니다.

출처: 관계부처 합동 「10·15 주택시장 안정화 대책」(2025.10.15 발표 · 10.16 시행) — 수도권·규제지역 주택구입목적 주택담보대출 한도를 집값 구간별로 차등 적용 · 확인일 2026.8.6.

계산 조건

• 서울(규제지역) · 무주택 또는 생애최초 · 전용 85㎡ 이하
• 보증보험(MCI·MCG) 가입으로 방공제 차감 없음 — 상한 자체를 보기 위한 조건입니다(6번 참고)
• 소득 기준(DSR) 한도는 충분하다고 가정 — 필요한 소득은 5번에 따로 적었습니다
• 중개보수 상한요율(부가세 포함) · 법무사·등기비 65만원 · 기존 대출 없음

필요 현금은 「집값 + 취득세·지방교육세 + 중개보수 + 등기비 − 대출」입니다. 금액은 만원 단위 반올림입니다.

2. 집값별 대출과 필요 현금 — 서울

대출 아래의 「LTV」·「구간 상한」은 그 대출 금액을 정한 기준입니다.

3. 경계에서 일어나는 일

25억원 경계도 같습니다. 25억원이면 필요 현금이 22억 240만원, 25억 1,000만원이면 24억 1,281만원으로 2억 1,041만원 차이가 납니다.

현금이 2억원 늘어도 살 수 있는 집값이 그대로인 구간

같은 이유로, 모아둔 현금이 늘어도 살 수 있는 최고 집값이 15억원에 멈춰 있는 구간이 생깁니다. 서울 무주택, 위와 같은 조건에서 현금별로 살 수 있는 최고 집값을 계산하면 다음과 같습니다.

현금이 약 9억 6,170만원부터 약 11억 6,170만원까지는 최고 집값이 모두 15억원입니다. 15억원을 조금이라도 넘는 집은 대출이 4억원으로 줄어 필요 현금이 약 11억 6,170만원으로 뛰기 때문입니다. 이 구간에서는 현금이 늘어나는 만큼 대출을 덜 쓰는 효과는 있지만, 살 수 있는 집의 가격대는 올라가지 않습니다. 표의 집값은 100만원 아래를 버려 적었습니다.

상한 기준은 「이하」입니다. 집값이 정확히 15억원이면 6억원 구간에 들어가고, 15억원을 넘는 순간부터 4억원 구간입니다.

4. 무주택과 생애최초가 같아지는 지점

서울 무주택자의 LTV는 40%, 생애최초 구입자의 LTV는 70%입니다. 그래서 집값이 낮을 때는 생애최초 쪽 대출이 훨씬 큽니다. 그런데 생애최초는 집값이 8억 5,800만원 이상이면 LTV 70%로 계산한 금액이 6억원을 넘어서 상한 6억원이 대출을 정합니다. 무주택자는 집값 15억원에서 LTV 40%가 정확히 6억원이 됩니다.

그 결과 15억원부터는 무주택과 생애최초의 대출이 같습니다. 이 구간에서는 LTV 차이가 결과를 바꾸지 못하고, 집값 구간 상한이 모두에게 같은 금액을 정합니다. 위 2번 표에서 15억원 아래로는 두 열이 다르고, 그 위로는 같은 것을 볼 수 있습니다.

인천·경기의 규제지역이 아닌 곳에서는 무주택자도 LTV 70%라서, 무주택자 역시 집값 8억 5,800만원 이상부터 상한 6억원의 영향을 받습니다.

출처: 국토교통부 보도참고자료 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」(2026.6.30) 참고1 「규제지역 지정효과」 · 확인일 2026.8.19.

5. 상한까지 받으려면 필요한 소득

상한은 최대 금액일 뿐이고, 실제 대출은 소득 기준(DSR 40%)도 함께 넘지 않아야 합니다. 수도권 변동금리 대출은 연 5.4%에 스트레스 금리 3.0%p를 더한 연 8.4%로 한도를 계산합니다. 30년 원리금균등, 기존 대출이 없을 때 각 상한을 채우는 데 필요한 연 소득은 다음과 같습니다.

100만원 단위로 올려 적었습니다. 소득이 이보다 낮으면 상한이 아니라 DSR이 대출을 정하고, 그때는 2번 표보다 대출이 작고 필요 현금이 큽니다. 기존 대출이 있으면 필요한 소득은 더 높아집니다.

출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.7.1 시행) · 「10·15 주택시장 안정화 대책」(수도권·규제지역 주택담보대출 스트레스 금리 1.5%→3.0%).

6. 방공제가 있으면

보증보험에 가입하지 않으면 은행은 소액임차보증금(방공제)만큼 대출에서 뺍니다. 서울은 5,500만원입니다. 영끌계산기는 이 금액을 LTV·DSR·구간 상한 가운데 가장 낮은 값에서 다시 빼서, 실제보다 대출이 크게 나오지 않는 쪽으로 계산합니다. 결과 화면에서 「주택담보대출 한도」를 펼치면 「MCI·MCG 가입 조건 적용」으로 두 경우를 비교할 수 있습니다.

출처: 주택임대차보호법 시행령 제10조 · 확인일 2026.8.5.

이 숫자를 읽을 때

• 규제지역에서 1주택 이상 보유자의 주택구입 목적 주택담보대출 LTV는 0%라서 이 표가 적용되지 않습니다.
• 은행마다 정부 상한보다 낮은 자체 한도를 둘 수 있습니다. 실제 금액은 금융회사 심사로 정해집니다.
• 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙어 필요 현금이 조금 더 늘어납니다. 세금 계산은 집값 말고 드는 돈에 있습니다.
• 이 글은 정책 기준일 2026년 8월 13일의 규정으로 계산했습니다. 정책이 바뀌면 숫자도 바뀝니다.